Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc đất

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc đất là văn bản pháp lý quan trọng được sử dụng khi các bên tham gia giao dịch bất động sản phát sinh mâu thuẫn liên quan đến thỏa thuận đặt cọc mà không thể tự thương lượng hay hòa giải. Thông thường, các tranh chấp này xảy ra khi bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối chuyển nhượng, bên đặt cọc (bên mua) từ chối nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc khi phát hiện có dấu hiệu lừa dối, che giấu thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất.

Việc soạn thảo và nộp đơn khởi kiện (được trình bày theo chuẩn Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao) là bước thủ tục tố tụng đầu tiên và bắt buộc để yêu cầu Tòa án có thẩm quyền thụ lý, giải quyết. Thông qua mẫu đơn này, người khởi kiện trình bày rõ nội dung vụ việc, cung cấp các tài liệu chứng cứ kèm theo, đồng thời đưa ra yêu cầu cụ thể (như buộc hoàn trả tiền cọc, yêu cầu bồi thường phạt cọc, hoặc hủy bỏ hợp đồng) nhằm nhờ sự can thiệp của pháp luật để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

HƯỚNG DẪN ĐIỀN ĐƠN KHỞI KIỆN CHI TIẾT

Phần mở đầu:

• (1) Địa danh và ngày tháng: Ghi rõ địa điểm, ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.

• Ví dụ: TP. Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng 05 năm 2026.

• (2) Kính gửi: Ghi tên Toà án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. Thông thường trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc, Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân cấp Quận/Huyện nơi bị đơn (người bị kiện) cư trú hoặc làm việc.

• Ví dụ: Kính gửi: Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

Mục 1 & 2: Thông tin Người khởi kiện và Người bị kiện:

• (3) & (5) Họ và tên: Ghi đầy đủ họ và tên của người khởi kiện (bạn) và người bị kiện (bên tranh chấp với bạn, có thể là bên bán hoặc bên mua). Nếu là pháp nhân thì ghi tên công ty và người đại diện theo pháp luật.
• (4) & (6) Địa chỉ: Ghi rõ nơi cư trú (thường trú hoặc tạm trú) hoặc nơi đặt trụ sở tại thời điểm nộp đơn. Cần ghi chi tiết số nhà, đường, phường/xã, quận/huyện, tỉnh/thành phố.
• Thông tin liên lạc: Điền đầy đủ số điện thoại, email (nếu có) để Tòa án tiện liên lạc và tống đạt giấy tờ.

Mục 3 & 4: Thông tin Người có quyền, lợi ích được bảo vệ và Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (Nếu có):

• Nếu bạn tự khởi kiện bảo vệ quyền lợi cho mình thì bỏ qua Mục 3.
• (9) & (10) Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ghi thông tin của những người có chung quyền lợi hoặc nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc (ví dụ: vợ/chồng của bạn hoặc của người bị kiện cùng đứng tên trên hợp đồng đặt cọc, hoặc người môi giới nếu họ có liên đới).

Mục 5: Yêu cầu Tòa án giải quyết (Phần quan trọng nhất):

• (11) Yêu cầu cụ thể: Trình bày tóm tắt diễn biến việc đặt cọc và ghi rõ từng yêu cầu buộc Tòa án giải quyết. Trong tranh chấp đặt cọc đất, các yêu cầu thường là:
• Tuyên bố hủy bỏ "Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất…" ký ngày/tháng/năm nào.
• Buộc bị đơn phải hoàn trả lại số tiền cọc đã nhận là: [Số tiền cụ thể].
• Buộc bị đơn phải bồi thường (phạt cọc) một khoản tiền tương đương số tiền đã đặt cọc (hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng) là: [Số tiền cụ thể].
• Buộc bị đơn thanh toán tiền lãi chậm trả (nếu có yêu cầu).
• Yêu cầu bị đơn chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm.

Mục 6: Thông tin Người làm chứng (Nếu có):

• (12) & (13): Ghi rõ họ tên, địa chỉ và số điện thoại của người đã chứng kiến việc giao dịch, ký kết hợp đồng hoặc giao nhận tiền (ví dụ: người môi giới, người nhà làm chứng). Nếu không có, bạn có thể để trống.

Mục 7: Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo (14): Liệt kê và đánh số thứ tự tất cả các tài liệu bạn nộp kèm theo đơn để chứng minh cho yêu cầu của mình. Bao gồm:

1. Bản sao công chứng CCCD/Hộ chiếu của người khởi kiện.
2. Bản chính (hoặc bản sao y) Hợp đồng đặt cọc.
3. Biên nhận giao tiền, giấy biên nhận, hoặc sao kê chuyển khoản ngân hàng thể hiện việc đã giao tiền cọc.
4. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) của thửa đất đang tranh chấp (nếu bạn có được bản sao).
5. Các tin nhắn, email, bản ghi âm trao đổi giữa hai bên chứng minh việc vi phạm hợp đồng (nếu có).
6. Xác nhận cư trú của bị đơn (nếu có).

Mục 8: Các thông tin khác (15):

• Ghi những thông tin bạn cho là cần thiết để Tòa án lưu ý (Ví dụ: "Hiện tại bị đơn đang có ý định tẩu tán tài sản là thửa đất nêu trên, tôi kính đề nghị Tòa án xem xét áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời…"). Nếu không có, có thể để trống.

Phần chữ ký (16):

• Người khởi kiện ký và ghi rõ họ tên. Nếu là tổ chức khởi kiện thì người đại diện hợp pháp ký tên, đóng dấu của tổ chức đó.

Một số lưu ý khi nộp đơn:

• Đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo thường phải được làm thành 02 bộ (01 bộ Tòa án giữ, 01 bộ để Tòa án tống đạt cho bị đơn).
• Đảm bảo lời lẽ trong đơn khách quan, tôn trọng sự thật và trung thực. Không dùng từ ngữ xúc phạm hoặc mang tính chất suy đoán thiếu căn cứ.